אנשים רבים מבינים כי תחום הנדל“ן יכול להביא לרווחים מאוד גדולים אם רק עושים את ההשקעות החכמות והנכונות במקומות הנכונים. מדובר בהשקעות שהן הרבה מעבר לדירה או בית למגורים. לא פע
ם אנו שומעים בחדשות על אנשים שהתחילו את דרכם מדירה אחת באיזה חור נידח בצפון או דרום הארץ, לאט לאט צברו נכסים והיום נחשבים לעשירים אפילו מליונרים. השאלה היא איך עושים את זה?. איך מגיעים מהשקעה אחת להיום יזמי נדל“ן מצליחים, איך מאתרים עסקאות נדל“ן בצורה טובה וחכמה, ממה צריך להיזהר בדרך, כמה זמן זה אמור לקחת ועוד…
אז למעשה המפתח לנוסחת ההצלחה נמצא בהכרת תהליך מורכב יחסית המכונה איתור עסקאות נדל“ן. השאלה שאנחנו רוצים לשאול כאן היא איך אני מאתר עסקאות נדל“ן עם פוטנציאל רווחי גדול. למעשה כל אחד מאיתנו יכול להפוך ולהיות יזם נדל“ן. לפני שנרחיב על יזמות בנדל“ן הנה 6 כללי זהב בתחום הנדל“ן שיסייעו לכם להבין איך מאתרים עסקאות נדל“ן וכיצד להתקדם עם התהליך בצורה הטובה והיעילה ביותר.
איתור עסקאות נדל“ן מתחיל בהגדרת מטרות!
באיתור עסקאות נדל“ן ולא משנה באיזה שלב אנחנו נמצאים, אנחנו רוצים להגדיר לעצמנו מטרות. השאלה הראשונה שאנחנו רוצים לשאול את עצמנו בשלב הזה היא למה בכלל אנחנו רוצים להשקיע בתחום הנדל“ן? זה לא מספיק רק להבין שאנחנו רוצים להשקיע בנדל“ן. אנחנו צריכים לבוא מוכנים ולדעת שעלינו יהיה לעבוד בזה, לבצע מחקר שוק מעמיק בכל עסקה מחדש ועוד… לכן, חשוב קודם כל להגדיר מטרות ולראות שהמטרות שלנו בחיים אכן תואמות את עולם הנדל“ן וככה בעצם להבין שזה בהחלט מתאים לנו. מה זה אומר? זה אומר שאנחנו צריכים לחיות, לנשום ולדעת כל מה שיש לדעת בתחום הזה. לחקור, ללמוד, לשאול ולהתיעץ עם כרישים בתחום הזה.
איתור עסקאות נדל“ן – פרטי או מסחרי?
יחד עם זאת, כדי להגיע לרווחים עלינו להגדיר את סוגי העסקאות שאנחנו רוצים להשקיע בהם. אנחנו רוצים לשאול את עצמנו האם אנחנו רוצים להשקיע בעסקה לטווח הארוך, האם אנחנו רוצים להשקיע בעסקה לטווח הקצר, האם מדובר בעסקה הכוללת קניה של מגרש ובניה של בית ואז למכור אותו ברווח או שאנחנו רוצים להשקיע בכלל בדירה? אולי אנחנו בכלל רוצים להשקיע בנדל“ן שהוא מסחרי? זה מאוד חשוב להיות כמה שיותר ממוקדים, כמה שיותר ספציפיים ולבנות אסטרטגיה ותכנית עבודה מסודרת.
איתור עסקאות נדל“ן ממשיך בפוקוס
אחרי שהבנו איזה סוג נכס אנחנו רוצים להשקיע – דירה/חנות/מגרש/בית/משרד אנחנו חייבים לקפוץ שלב אחד קדימה וזה אומר מחקר. הדבר שאנחנו רוצים להימנע ממנו הוא חיפוש אחר נדל“ן בכל מיני אזורים בארץ, חיפוש נדל“ן בכל מיני תקציבים וכדומה, כנראה שלא יצליח להגיע לעסקה שהיא טובה. שהיא רווחית. אנחנו חייבים להישאר ממוקדים, מפוקסים ולא להתפזר לכל מיני מקומות.
התהליך הזה כולל קריאה של תכניות מתאר ארציות, קריאה של תכניות מתאר מחוזיות, תכניות בניין עיר ועוד. לאחר שקראנו את התכניות והבנו באיזה אזור בארץ אנחנו רוצים להשקיע, אנחנו חייבים להגיע למחלקת הנדסה ואז אנחנו בעצם גם יודעים מתי התכניות שקראנו עליהן אכן יוצאות לפועל במציאות. לצערנו, יש לא מעט משקיעים או יזמים שבונים אסטרטגיה שלמה על פי תכנית עתידית שהולכת להתבצע אבל בפועל הם לא בודקים במחלקת הנדסה מתי התכנית אכן יוצאת לדרך. מה שבסוף קורה, אותה תכנית נמרחת על פני תקופה מאוד ארוכה ואפשר למנוע השקעות שמתעקבות לאורך שנים ובינתיים לשים את הזמן ואת הכסף שלנו במקומות אחרים הרבה יותר פרודקטיבים.
איתור עסקאות נדל“ן לפי פרופיל נכס
אחרי שהבנו את האזור שבו אנו רוצים להשקיע ואת סוג הנכס, אחד הדברים הכי אבל הכי חשובים באיתור עסקאות נדל“ן הוא פרופיל הנכס. למשל, נניח שאנחנו מחפשים דירה להשקעה אז אנחנו רוצים לקחת את ההשקעה הזו לרזולציות יותר עמוקות ולענות על שאלות כמו איזה סוג של דירה, באיזו קומה הדירה ממוקמת, כמה חדרים, האם מדובר בדירה משופצת או בדירה חדשה, מתי נבנה הבניין ועוד. ככל שהנכס יהיה יותר מפורט לכם, ככה זה יותר טוב עבורכם. מי שמגדיר את פרופיל הנכס זו האוכלוסיה שגרה באותה סביבת מגורים. כלומר, האוכלוסיה שגרה באותה סביבה יודעת באופן וודאי וממוקד למה היא זקוקה ולכן אתם צריכים להתאים את הנכס לאוכלוסיה.
איתור עסקאות נדל“ן לפי מחיר
עניין המחיר גם הוא קריטי באיתור עסקאות נדל“ן. לפני שאנחנו משקיעים בעסקה כזו או אחרת עלינו להבין מהו מחיר השוק. מחיר השוק הוא פונקציה מאוד קריטית לביצוע העסקה. כלומר, זה לא משנה אם השקעתם במחקר לגבי אזור מסוים ואפילו הבנתם איזה סוג של נכס אתם רוצים לקנות, אם לא הבנתם מה המחיר, פספסתם את התמונה. בנוסף, אם אתם ניגשים לעסקת נדל“ן בין אם זו עסקה קצרת טווח ובין אם ארוכת טווח, היא חייבת להיות אטרקטיבית. תמיד עדיף לרכוש את הנכס קצת מתחת למחיר השוק, ההסתכלות צריכה להיות לטווח הארוך.
זה לא משנה אם מדובר בעסקה דרך מכרז, דרך מתווך, דרך כונס נכסים או כל מקום אחר. המחיר חשוב מאוד. ברגע שאתם מאתרים נכס במחיר טוב, אתם יוצאים מורווחים איך שלא מתסכלים על זה. יחד עם זאת, חשוב להשאיר תקציב גם להשבחה. אמנם לא כל הנכסים זקוקים להשבחה אבל אם יש צורך ויש פוטנציאל להעלות את ערכו של הנכס על ידי פעולות ותהליכים כמו תוספות בניה, שיפוץ וכדומה, שווה להשקיע בזה. ניתן לתקצב את ההשבחה על ידי התייעצות עם כמה קבלני שיפוצים.
איתור עסקאות נדל“ן מה זה אומר תקשורת?
תקשורת בעולם הנדל“ן מחולקת לשניים. התקשורת הראשונה הכוונה היא למה שמדברים בחדשות. בישראל כל הזמן מדברים על תחום הנדל“ן. פעם המחירים עולים, פעם שניה המחירים יורדים, פעם אומרים שכדאי להשקיע בעיר הזו ופעם אחרת שלא כדאי… כמה כן כדאי וכמה לא כדאי להשקיע ועוד… לכן כדאי להימנע מהקשבה לתקשורת. המחירים כל הזמן עולים בעולם הנדל“ן. יכול להיות שבאזור מסוים אומרים שהמחירים הולכים לרדת אבל בגלל שעשיתם את המחקר עליו דיברנו קודם לכן, הבנתם שיש פוטנציאל במקום מסוים כי בונים שם כביש מהיר שמחבר בין שתי ערים או שהולכת להיות בסמוך תחנת רכבת מרכזית. לכן שווה לשים את החדשות בתקשורת. כנ“ל לגבי תופעת היועצים. בהיבט השני של התקשורת אנו ממליצים לכם להימנע מהקשבה לאנשים שלא מבינים בנדל“ן. כדאי להתייעץ רק עם אנשים שיש להם נכסים ומבינים בתחום.
איתור עסקאות נדל“ן בשטח
דבר נוסף חשוב נקרא בשפה המקצועית ”קו 11“. מדובר בהגעה פיזית שלכם לשטח למקום של ההשקעה. בלי זה אי אפשר להתקדם לשום מקום.
בנוסף, חשוב לשים דגש גם על עניין המימון. הבנק אוהב לתת כסף לנדל“ן ולכן שווה לכם לעשות את החישוב, לקחת משכנתא ולבנות את סוג ההלוואה רק לפי סוג העסקה. תבינו מראש בכמה כסף אתם קונים, כמה כסף אתם משקיעים בעסקה ולפי זה קחו את המשכנתא. עשו את סוג העסקה בהתאם לסוג הנכס. בנוגע לעליית הערך של הנכס זה עוד משהו מאוד חשוב אבל אסור להסתמך רק על זה. חפשו נכס עם פוטנציאל השבחה ועליית הערך שמסביב רק תתרום לכם ולא הפוך.
